Betrokken

Betrokken

maandag 5 september 2011

Drama op de kantorenmarkt


Deze week staat een pittig onderwerp op de agenda: de omgevingsvergunning voor Kleiweg 27-31 (H&M locatie). De bewoners zijn sterk tegen de voorgenomen uitbreiding van het bestaande pand van Zeeman.

Terwijl ik me voorbereid op dit onderwerp kwam belangwekkend nieuws naar buiten over de kantorenmarkt in Nederland (marktcijfers van DTZ Zadelhoff) en werd ik weer bepaald bij de vraag die al meerdere politici (ook in Gouda) hebben gesteld: moeten we niet wat gaan doen met die leegstaande kantoren, bijvoorbeeld door ze geschikt te maken voor particuliere bewoning.

In Gouda wordt daar tot nu toe terughoudend op gereageerd, maar het kan wel nodig zijn om iets aan de leegstand te doen, daar deze naar verwachting alleen maar zal toenemen.

De feiten:

In de eerste zes maanden van dit jaar was er sprake van een stijging van gebruik van 18% naar 565.000 vierkante meter, maar dit is bij lange na niet voldoende om – het eveneens nog toenemende – aanbod van ruim zeven miljoen vierkante meter in Nederland terug te brengen. Het gevolg was dat nu circa 14% van de kantorenvoorraad leeg staat.
Daar komt nog bij dat bedrijven al ruim in hun jas zitten. Zo werd de verborgen leegstand, verhuurde ruimte die niet daadwerkelijk is bezet, nog geschat op nog eens circa twee miljoen vierkante meter.


De leegstand lijkt grotendeels structureel van aard en zal volgens marktonderzoekers de komende jaren alleen nog maar toenemen
.
De leegstand kan oplopen tot wel 40% en daar zal een economische opleving naar verwachting weinig aan veranderen: enerzijds zien we namelijk dat de bestaande voorraad alleen nog maar verder zal toenemen door nieuwbouwplannen en anderzijds komt de vraag op een structureel lager niveau te liggen. Niet alleen daalt de beroepsbevolking de komende 20 jaar, ook is er minder ruimte nodig als gevolg van het nieuwe werken en een toenemend aantal ZZP-ers.
Wat moet er gebeuren?

In Nederland zal er veel minder moeten worden gebouwd, het beste is zelfs een bouwstop voor de kantorenmarkt, ook al missen gemeenten dan bepaalde inkomsten. Overigens zal de onbenutte kantoorruimte dan nog steeds toenemen.
Om het probleem fundamenteel aan te pakken zou op landelijke schaal per jaar zo’n 1 miljoen m2 moeten worden herbestemd of gesloopt!
Dat betekent dat Gouda wordt uitgedaagd hier goed over na te denken en ook initiatieven moet gaan overwegen. Het is een illusie te veronderstellen dat die panden vanzelf wel weer vol gaan komen.

Herontwikkeling lastig

Bij herontwikkeling zal veelal een afboeking op de waarde van de panden moeten plaatsvinden, maar er zijn dan wel bepaalde mogelijkheden voor transformatie van lege kantoren naar bijvoorbeeld appartementencomplexen, studentenhuisvesting of hotels. Herontwikkeling is echter vaak niet mogelijk doordat bestemmingsplannen dit niet toestaan. Het is dus van belang dat de gemeenten hier flexibeler mee omgaan om zo lange trajecten zoveel mogelijk te vermijden.
Daarnaast moet worden bedacht dat de leegstand nogal eens verspreid is over delen van gebouwen. Het komt verhoudingsgewijs niet zo vaak voor dat hele panden leeg komen te staan. Ook deze versnippering staat herontwikkeling in de weg.
Verder lenen gebouwen op sommige terreinen zich niet voor de transformatie naar bijvoorbeeld appartementen of studentenhuisvesting. Wel liggen er hier dan soms mogelijkheden voor bijvoorbeeld bedrijfshuisvesting voor startende ondernemers. De kantoren hoeven dan nauwelijks te worden aangepast, mits de huren niet (te) hoog zijn.

Rol (lokale) overheid

Feit blijft dat de aanpassing van een kantoorpand enorme investeringen vergt en het is dus de vraag of de eigenaren dit na de noodzakelijke afboekingen kunnen dragen of daartoe ├╝berhaupt bereid zijn. Ook na afboeking is transformatie daarom zeker niet altijd haalbaar.

Wellicht moet de overheid herontwikkeling fiscaal gaan stimuleren of anders kantoorpanden die langer dan drie jaar leegstaan zwaarder belasten.

De lokale overheid kan in ieder geval het gesprek aangaan met vastgoedbeleggers om hen aan te sporen verlies te nemen op hun panden en herontwikkeling te overwegen. Dat biedt dan nog enig (financieel) perspectief en voorkomt verpaupering. Daarnaast kan dan mogelijk op betrekkelijk eenvoudige wijze worden voorzien in de behoefte naar betaalbare huisvesting.

De vastgoedmarkt biedt ondanks de malaise kansen, maar het is de vraag wie de eerste stap gaat zetten.

Bron: Gerdo de Jager

5 opmerkingen:

Paul Vermaas zei

Over het algemeen zijn de panden die leegstaan van een wat oudere leeftijd, in de tijd dat ze gebouwd werden waren de eisen aan bijv. klimaatinstallaties nog niet zo hoog en zodoende kwam er vaak de meest eenvoudige luchtbehandeling in die je je maar voor kon stellen.
Als je deze gebouwen wilt gaan betrekken moet je er voor een vermogen aan gaan vertimmeren en dan kun je beter uitkijken naar iets dat wel aan de eisen van deze tijd voldoet, of ondanks veel leegstand nieuw bouwen. Tot voor kort hadden gemeentes er geen moeite mee i.v.m. de bouwleges die het opleverde.

Gert Mallegrom zei

Gouda kan iig verstandig zijn en geen nieuwe kantoren bouwen. Daar zullen veel mensen blij om zijn. Gaan er tenminste niet nog meer weilanden verloren aan lelijke kantoorpanden.

Christian zei

Leegstand en daarmee gaande verpaupering komt steeds vaker voor in Nederland. Dit heeft niet alleen te maken met de belabberde economie. Het is hetzelfde als computers. Er was een tijd dat je voor een reparatie of uitbreiding naar de computerreparateur ging maar de technologie verandert zo snel dat je moet overwegen een nieuwe aan te schaffen. Zo is het ook met gebouwen. Veel gebouwen die zijn gebouwd in jaren 90 zijn nu al afgeschreven. Daarbij komt bij dat veel ondernemers afstand hebben genomen van het klassieke bedrijfsmodel waarbij mensen of thuis werken of via plu-in kantoren werkzaam zijn.
De oplossing lijkt me snel gevonden kantoren ombouwen en beschikbaar stellen voor ZZp'ers Of stel ze beschikbaar voor scholen? Er zijn in Gouda scholen die met ruimtegebrek zitten.
Er zijn ook starters die ruimte nodig hebben

Roelie zei

Dank voor je bogspots. Altijd fijn om op de hoogte te wordt gehouden.

De leegstand van lege kantoorpanden wordt echt problematisch Gelukkig is het provinciaal beleid er ook op gericht bedrijfsterreinen te herontwikkelen en dat kan lokaal natuurlijk ook gebeuren. Misschien een prijsvrraag uitschrijven voor een zinvolle tip om een gebouw te hergebruiken.
Verder moet je de gebouwen zoveel mogelijk multifunctioneel maken. Inderdaad zzpers. Daarnaast kun je een multifunctioneel gebouw in de avonduren ook benutten voor vergaderlokaties of andere aktiviteiten of bijeenkomsten in de avonduren. Goedkope ruimtes om te huren voor bijeenkomsten zijn schaars in Gouda.
Denk aan omliggende plaatsen waar ze van voormalige dorpshuizen voor deze doeleinden hergebruiken Kun je mogelijk met sommige leegstaande panden ook proberen?

Hans zei

wellicht moet Donner zijn blok-voor-blok aanpak, waarmee hij wooncorporaties stimuleert om de energie efficiency van woningen voortvarend aan te pakken, ook maar uitbreiden naar de kantoren markt. Dit is een structureel probleem, dus zoek naar een structurele oplossing. Ik vind de amsterdamse variant wel aarig: geef alleen een nieuwbouw vergunning aan een projectontwikkelaar als die ook eenzelfde hoeveelheid m2 afbreekt.